- Lennar財報業績超預期已從低點大漲近400%
- 貝瑞持續發聲看漲，你錯過了嗎？
- 美國房地產市場持續看好的五大因素
- 2021年Lennar 更具上漲動力的三大要素
- 房地產領域美股投資《TOP5 組合策略》
一、Lennar最新財報業績大漲超預期
美東時間3月17日，被譽為《財富》雜誌2021年全球最受尊崇公司榜單“最受尊崇住宅建造企業”首位的美國領先住宅建造商Lennar Corporation（紐約證券交易所代碼：LEN和LEN.B）發佈業績財報表示，公司業務伴隨美國房地產市場飆升之際大漲。$萊納建築公司(LEN)$
根據財報數據，Lennar 第一財季營收為53.3億美元，超出華爾街預期的51.3億美元；當季每股收益（EPS）為2.04美元，高於預期為1.71美元。
Lennar 首席執行官Stuart Miller表示，“與上一季度相比，Lennar公司的交貨量、新訂單和積壓訂單都有所增加。此外，美國1月份的現房銷售也大幅上漲，美國建築許可證在2021年月份創下14年新高，可以說房地產住房需求是超過供給。隨著2021年的政策、貨幣及市場環境持續，公司將有更強勁的增長。”
截至發稿，Lennar（萊納建築公司）股價收漲13.8%報100.95美元，距離2020年疫情的低點漲幅接近400%。
二、貝瑞研究持續看漲，Lennar區間漲幅已近300%
貝瑞研究曾在去年2月21日發布《美國“恆大” Lennar：2020年房地產行情依舊看漲》文章，系統前瞻和分析了Lennar公司的基本面及市場預期；
並在去年5月26日發布《看漲、持有、抄底、拋售潮？跟對節奏不慌張》重點看漲房地產領域投資機會，主因彼時住房建設基金一個月內腰斬50%，是時候“抄底”了；
去年7月16日，貝瑞研究發布《做多萊納（Lennar），你值得擁有》，談及Lennar的利潤、每股收益和自由現金流都打破了自身先前的紀錄；
去年8月18日，系統發布《美國房地產信心創25年新高，最佳投資時刻或已到來！》文中主要表達了低利率讓房價更能承受。
此外，在2020年11月10日發布的《拜登“當選”美國總統後：美股、黃金、中概股預期策略》中我們分析了一旦拜登當選，值得投資者繼續關注的領域和股票。
其中，分享了貝瑞研究總部投研分析師模擬建倉了視頻遊戲開發商Take-Two Interactive (代碼：TTWO)和房屋建築商Lennar (代碼：LEN)等能長期順風發展的優質企業。$Take-Two Interactive Software(TTWO)$
因美國利率仍處於極低水平讓房地產投資成為疫情下美國難得的經濟亮點。那麼，美國房地產行業前景如何？還需要考慮哪些因素呢？
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三、現在是美國歷史上最好的買房時間
關於美國房地產市場的前景問題，貝瑞研究高級分析師Steve Sjuggerud於美東時間3月17日發布《房地產領域投資組合策略報告》認為，現在是美國歷史上最好的買房時間，是對美元走軟的“完美對沖”，Steve再指出了以下五個要點繼續看好的房地產的未來趨勢。
Steve Sjuggerud 是房產投資的大贏家，也是持續關注該領域的高級分析師：
- 買房可完美對沖美元走弱
Steve指出，美國政府的財政狀況是多年來最糟糕的。“美國已經愚蠢地管理並繼續管理著它的財政。因此，我們國家的債務狀況比你想像的還要糟糕。”
新冠疫情加重了這個問題，2020年的史無前例的2萬億美元的刺激計劃未能剎車，一切還在繼續，拜登正準備發放第三輪刺激計劃……簡言之，糟糕的政策加上龐大的債務，美國一再印鈔會讓美元變得“一文不值”。
“假如2021年，美元繼續走弱，美國政客們繼續印錢，國債收益率和稅收上漲，而美元價值必定走軟。而住房將至少保持其價值，而且很可能會上漲，所以現在是美國歷史上最好的買房時間，是對美元走軟的'完美對沖'。"Steve Sjuggrud.
- 貸款利率接近歷史最低水平
美國當前抵押貸款利率仍然接近歷史上最低水平，下圖顯示了自1901年以來的利率水平。歷史上上一次抵押貸款利率觸及美國歷史最低水平的時間是2012年末，然後是二戰時期（20世紀40年代中期），房貸利率二戰時期在觸底，房價也在同一時間見底。之後，美國經歷了史上最大的房價上漲。
當抵押貸款利率在20世紀80年代初達到20%的時候，每月的房屋付款高得離譜，那是美國歷史上最負擔不起的時期。美國歷史上第二個負擔不起的時期是2006年房地產泡沫的頂峰時期。
但隨後，房價暴跌。雖然它們多年來一直在穩步攀升，但現在仍然很便宜。
- 房屋價格承受能力水平接近創紀錄水平
抵押貸款利率也創下了歷史新低。由於全美範圍內的家庭收入並沒有下降那麼多，住房現在變得難以置信地負擔得起。
參看上圖，根據近30年來的住房價格可承受性指數來看，最近人們對房屋價格的承受能力水平達到了創紀錄的水平。“可承受性”考慮到三個因素：房價、收入和抵押貸款利率。
- 可供出售房屋數量不及需求
此外，在去年2月發布的《美國“恆大” Lennar：2020年房地產行情依舊看漲》一文中，分析師Viclederman指出，2020年可供出售的房屋數量接近21世紀初以來的最低水平。他寫道：“2004年是我們最後一次看到供應如此之低，在這種情況改變之前，房屋建築商需要繼續建造房屋以滿足需求，而在供應接近峰值水平之前，我們還有很長的路要走。”
·全美房屋建築商情緒持續樂觀
而最新全美房屋建築商協會（NAHB）的房屋市場指數顯示更多的房屋建築商對市場持樂觀態度。
該指數衡量的是房屋建築商的情緒，從2月份84微跌至當前的82。不過，任何超過50的指數都意味著更多的房屋建築商對市場持樂觀態度。NAHB指數的總體樂觀情緒明顯，預期未來6個月新房買家將增長。
綜上，隨著房屋建設的激增，抵押貸款利率的低記錄水平，以及人們購房需求的激增，房地產市場依然強勁。
四、2021年Lennar更具上漲動力的三大因素
而這也是影響Lennar股價的重要因素。未來Lennar還能如何借力這個順風，是否根據上漲動力？Steve在最新的《房地產領域投資組合策略報告》點明了以下三個要點。
1、美國大量外州居民遷入lennar的核心業務區
Lennar是美國最大的房屋建築商德克薩斯州和佛羅里達州是公司重點的業務領域。僅德克薩斯州就占公司業務的13%，公司“東部”業務佔其業務的34%。
有一個實際數據：從2010年到2019年，美國伊利諾伊州遷出了大約86.6萬居民，其中佛羅里達州是最大的目的地。2011年到2018年的數據顯示，7.5萬伊利諾伊州居民遷往佛羅里達州，約6.98萬伊利諾伊州居民遷往德克薩斯州。
有趣的是，離開伊利諾伊州的納稅人的平均收入是135540美元。留下來的人平均不到7.9萬美元。所以故事很簡單：伊利諾伊州最好的納稅人把錢帶到了佛羅里達州。
此外，疫情並沒有減弱人們的遷徙，搬家APP顯示加州和紐約州也有大量遷出。2020年，來自加利福尼亞州的新德克薩斯人最多，超過86000人。
截至2021年2月，美國佛羅里達州售出的房價中值是23.5萬美元，而芝加哥的平均房價上漲了37%為318750美元。要知道，佛州是一個不用交州所得稅，且一年四季海風習習，陽光燦爛的地區，相比於美國很多其他州來說還是很吸引人的。這也是Lennar公司在2020財年能夠交付52925套住房的部分原因。
2、Lennar在佛羅里達州和得克薩斯州得到了大量的投資
Lennar公司新成立的房屋租賃合資公司Upward America venture還將購買獨棟房屋，並在美國高增長的市場上出租。迄今為止，私募股權投資公司Centerbridge Partners和資產管理
3、Lennar將分拆非核心業務提升利潤及資本市場知名度
在最新的公司財報高管電話會議中，CEO Stuart Miller表示，Lennar公司希望以“更少的噪音”來推動更高的回報。他強調，由於一些非核心業務混入財務，公司在其強勁的利潤中受到了一些衝擊。Lennar打算將其非核心部門作為一個獨立的企業建立起來，以提高LEN的住宅建設“在資本市場的知名度”，此次分拆的價值可能在30億至50億美元左右，新企業還可能包括LEN的商業抵押貸款業務。
綜上: 考慮到市場對新房的強勁需求，以及建築許可證的上升，以及房價的上漲，貝瑞研究分析師Daniel Smoot認為，此舉對該公司來說是合乎邏輯的一步，Lennar的增長可期。
如果你不能投資佛羅里達房產，那關注跟踪Lennar就是一個最好的最簡單的方式。Lennar美國最大的房屋建築商，其專注於房屋建築市場的努力，加上其強勁的盈利，預示著其未來的增長將是一個好兆頭。
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